Χρήσιμες πληροφορίες

Το δίλημμα είναι γνωστό όταν έχεις ένα παλιό σπίτι για πώληση και θέλεις να αγοράσεις ένα καινούργιο. Τι πρέπει να κάνω πρώτα; Να αγοράσω ή να πουλήσω;
 
- Εξαρτάται τους λόγους που θέλετε να πουλήσετε το ακίνητο σας και την κατάσταση του.
- Αν οι τιμές των ακινήτων είναι ανοδικές ή σταθερές.
- Η περιοχή του ακινήτου.
- Η ζήτηση και προσφορά στην περιοχή.
 
Όλα τα παραπάνω επηρεάζουν την ταχύτητα αγοράς και πώλησης του ακινήτου σας.
Αν οι πωλήσεις ακινήτων βρίσκονται σε ύφεση θα ήταν καλό να αρχίσετε την διαδικασία πώλησης ακινήτου πριν την αγορά. Αν ή ζήτηση ακινήτων βρίσκεται σε έξαρση πρέπει να αρχίσετε την διαδικασία αγοράς ακινήτου πριν την πώληση.

Για να πετύχετε μία ικανοποιητική πώληση του ακινήτου σας θα πρέπει να γνωρίζετε τα εξής:

  • Την πραγματική αξία του ακινήτου σας κάνοντας μία σωστή έρευνα αγοράς.
  • Οι καλύτερες συμφωνίες επιτυγχάνονται όταν και οι δύο πλευρές είναι σε καλή διάθεση.
  • Ότι η πρώτη εντύπωση μετράει και επηρεάζει θετικά ή αρνητικά τον υποψήφιο αγοραστή.
  • Το πάτωμα να είναι καθαρό και εάν υπάρχουν φθορές να επισκευαστούν.
  • Εάν υπάρχει μωσαϊκό στο πάτωμα, καλό είναι να το αντικαταστήσετε με πλακάκι ή μάρμαρο.
  • Να απομακρύνετε τυχόν περιττά έπιπλα για να αναδειχθεί η ευρυχωρία και η λειτουργικότητα του σπιτιού.
  • Εάν τα ντουλάπια της κουζίνας είναι παλαιά, τότε φροντίστε να τα αντικαταστήσετε αμέσως. Αν πάλι δεν υπάρχει η οικονομική δυνατότητα, τότε επισκευάστε τις ενδεχόμενες μικροατέλειες και περάστε τα ένα χέρι μπογιάς.
  • Αντικαταστήστε τους προβληματικούς και παλαιούς διακόπτες και επισκευάστε τυχόν προβλήματα στα καλοριφέρ.
  • Εάν υπάρχουν υγρασίες, να φροντίσετε για την γρήγορη επισκευή αυτού που τις προκάλεσε και παράλληλα να ξύσετε και να βάψετε το συγκεκριμένο σημείο.
  • Εάν το πρόβλημα της υγρασίας προέρχεται από την ταράτσα φροντίστε οπωσδήποτε να μονώσετε την ταράτσα.
  • Να φροντίσετε εάν το ακίνητο δεν είναι ιδιαίτερα φωτεινό, τότε να βάψετε τους τοίχους με απαλά και φωτεινά χρώματα και να φωτίζετε τον χώρο κατά την παρουσίαση. Επίσης εάν υπάρχει τζάκι, τότε ένας καθρέπτης πάνω απ' αυτό θα δημιουργούσε την αίσθηση ότι ο χώρος είναι μεγαλύτερος.
  • Εάν το ακίνητο σας είναι οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή κατοικία με κύριο προσόν την θέα, ή τον κήπο, τότε να το παρουσιάζετε μόνο τις ηλιόλουστες ημέρες.

Αυτά που δεν πρέπει να κάνετε για να πετύχετε μια ικανοποιητική πώληση του ακινήτου σας είναι τα εξής:

  • Δεν πρέπει να ξοδέψετε πολλά χρήματα στην ανακαίνιση του σπιτιού σας, διότι ο κάθε αγοραστής έχει την δικιά του άποψη για τον χώρο του και σίγουρα θα αλλάξει αρκετά πράγματα στο ακίνητο.
  • Δεν πρέπει να αμελήσετε να επισκευάσετε τις τυχόν ηλεκτρολογικές, υδραυλικές εγκαταστάσεις και το φρεσκάρισμα των τοίχων.
  • Δεν πρέπει να βάψετε τους τοίχους με σκούρα ή έντονα χρώματα.
  • Δεν πρέπει να έχετε παράλογες απαιτήσεις.
  • Ποτέ μην έρχεστε σε επαφή με τον υποψήφιο αγοραστή όταν είστε βιαστικοί, κουρασμένοι ή εκνευρισμένοι.
  • Εάν το ακίνητο σας είναι οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή κατοικία με κύριο προσόν την θέα, ή τον κήπο, μην το παρουσιάζετε ποτέ με βροχή ή ομίχλη.

Τα έξοδα για την αγοραπωλησία του ακινήτου σας, είναι:

Αμοιβή δικηγόρου: Η ελάχιστη προβλεπόμενη αμοιβή στον κώδικα περί δικηγόρων είναι η ακόλουθη: 1% μέχρι 45.000 € και 0,5% για το υπερβάλλον. Επιπλέον 14,67 Ευρώ για αγορά ενσήμων.Η αμοιβή καταβάλλεται αυθημερών κατά την υπογραφή του συμβολαίου και αποδίδεται στο δικηγορικό σύλλογο.Για αγοραπωλησία ακινήτου με αντικειμενική αξία ή οποιαδήποτε αναγραφόμενη αξία πάνω της αντικειμενικής για λόγους δανεισμού. Π.χ. για ακίνητο 100.000 Ευρώ θα πληρώσετε (450 + 275 + 14,67) Συνολικά 739,67 Ευρώ.Επιπλέον των ανωτέρω θα πληρώσετε για έξοδα ελέγχου των τίτλων και έξοδα μετεγγραφής στο υποθηκοφυλακείο.

Αμοιβή συμβολαιογράφου: (Αγοραστής) Για την αγορά ακινήτου θα πληρώσετε επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο σας.

Αμοιβή 1% για ποσά έως 120.000 €.

Αμοιβή 0,7% για ποσά από 120.000 έως 380.000 €

Αμοιβή 0,65% για ποσά από 380.000 έως 2.000.000 €

Πλέον ΦΠΑ 24%.

Στην ανωτέρω αμοιβή δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος επικυρωμένων αντιγράφων συμβολαίων το οποίο είναι περίπου ανά φύλλο.

Το πρώτο αντίγραφο το κρατάτε εσείς, το δεύτερο είναι για την μετεγγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο και το τρίτο για την εφορία. Το αντίγραφο για την εφορία δεν απαιτείται να είναι επικυρωμένο. Σε περίπτωση δανείου απαιτείται ένα ακόμη επικυρωμένο αντίγραφο για την τράπεζα. 

Κτηματολόγιο: (Αγοραστής) Για την μεταγραφή του ακινήτου στο κτηματολόγιο, θα πληρώσετε 0,775% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο σας

Αμοιβή κτηματομεσίτη: Για αγορά ή πώληση του ακινήτου σας θα πληρώσετε περίπου 2% επί της τελικής συμφωνημένης τιμής. Η πληρωμή του κτηματομεσίτη γίνεται με την υπογραφή οριστικού συμβολαίου ή με την υπογραφή του προσυμφώνου.

Προσοχή: Συνεργαστείτε μόνο με τα νόμιμα κτηματομεσιτικά γραφεία που ελέγχονται από το Επαγγελματικό Επιμελητήριο και τον σύλλογο κτηματομεσιτών Θεσσαλονίκης για αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων. Μην υπογράφετε περισσότερες από μία εντολές για το ίδιο ακίνητο. 

Οι υπεύθυνοι κτηματομεσίτες, μπορούν να σας εκπλήξουν ευχάριστα με την παρουσίασης τους και τις ικανότητες διαπραγμάτευσης, μια και είναι οι καλύτεροι γνώστες της αγοράς ακινήτων. Εάν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας, αναθέστε το στο γραφείο μας και θα το προβάλλουμε με τον σωστότερο τρόπο, επιδιώκοντας το καλύτερο αποτέλεσμα για σας. Εάν επιθυμείτε να αγοράσετε κάποιο ακίνητο, πείτε μας τι ψάχνετε και θα το βρούμε για λογαριασμό σας.

  1. Τα δικαιολογητικά που αφορούν το ακίνητο περιλαμβάνουν:
    • Άδεια οικοδομής
    • Τοπογραφικό με υπεύθυνη δήλωση του Ν.651/77 από μηχανικό ή τοπογράφο.
    • Εργολαβικό συμβόλαιο ή συμβόλαιο αγοράς οικοπέδου
    • Σύσταση
    • Κανονισμός
    • Πίνακας κατανομής ποσοστών
    • Κατόψεις κατοικίας – αποθηκών - χώρων στάθμευσης
    • Διαμόρφωση ακαλύπτου χρήσης γης
    • Ηλεκτρολογικά σχέδια για συμβόλαιο με ΔΕΗ ή Λογαριασμός ΔΕΗ
    • Έγγραφο με το Αριθμό Υδρομέτρου για συμβόλαιο με ΕΥΑΘ ή Λογαριασμός ΕΥΑΘ
    • Τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον Δήμο που ανήκει το ακίνητο
    • Τακτοποιήσεις αυθαίρετων χώρων ή αλλαγής χρήσης ημιυπαιθρίων και βοηθητικών χώρων σε κύριας χρήσης.
    • Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ)
  2. Τα δικαιολογητικά που αφορούν τον πωλητή περιλαμβάνουν:
    • Φωτοτυπία ταυτότητας
    • Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος
    • Φορολογική ενημερότητα
    • Ασφαλιστική ενημερότητα (Όταν υπάρχει εμπορική δραστηριότητα ή είναι οικοπεδούχος)
    • Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. εάν το ακίνητο έχει αποκτηθεί μετά την 31/12/1994 από γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά.

Ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας περιλαμβάνει:

  • Έλεγχο της νομιμότητάς τους, όπως επίσης και του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του ακινήτου από τα βιβλία Μερίδων. Ο ανωτέρω έλεγχος πρέπει να καλύπτει χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών.
  • Έλεγχο για τυχόν βάρη. Π.χ. υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή δικαστικές αποφάσεις από φυσικά ή νομικά πρόσωπα.
  • Έλεγχος εάν το ακίνητο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά για την πράξη θανάτου στο ληξιαρχείο, το πιστοποιητικό κληρονομητήριου και το πιστοποιητικό που βεβαιώνει πως αυτό δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί. Εάν δεν έχει εκδοθεί κληρονομητήριο, τότε ζητούνται από τον δήμο πιστοποιητικά των πλησιέστερων συγγενών. Επίσης ζητούνται πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης, πιστοποιητικό μη αμφισβητήσεων του κληρονομικού δικαιώματος και πιστοποιητικό μη αποποίησης της κληρονομιάς.
  • Έλεγχος στο Πρωτοδικείο όταν ο πωλητής έχει εμπορική δραστηριότητα, για πιστοποιητικό μη πτώχευσης ή μη υποβολής αίτησης για πτώχευση ή ότι δεν βρίσκεται σε καθεστώς αναγκαστικής διαχείρισης.

Για την κατασκευή καινούργιας κατοικίας απαιτείται σε κάθε στάδιο να παρθούν κρίσιμες αποφάσεις και να γίνουν σωστές επιλογές προκειμένου να εξασφαλισθεί η καλύτερη ποιότητα κατασκευής. Τα στάδια κατασκευής είναι τα εξής:
 

1. Μελέτες. Για να επιτευχθεί η καλύτερη δυνατή κατασκευή πρέπει πρώτα απ΄ όλα να γίνουν οι κατάλληλες μελέτες από μηχανικό σύμφωνα με τις ανάγκες και τις επιθυμίες σας σχετικά με τη λειτουργικότητα, την αισθητική, το μέγεθος κ.λ.π. Οι μελέτες συντάσσονται έτσι ώστε να είναι σύμφωνες με τις πολεοδομικές διατάξεις και τους όρους δόμησης που ισχύουν για την περιοχή, καθώς και με τους ισχύοντες γενικούς κανονισμούς, όπως ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (Γ.Ο.Κ.), ο Νέος Αντισεισμικός Κανονισμός Οπλισμένου Σκυροδέματος (ΝΕΚΟΣ), ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, ο Κανονισμός Πυρασφάλειας κ.λ.π. Οι μελέτες που απαιτούνται να γίνουν είναι οι εξής:

  • Τοπογραφική.
  • Αρχιτεκτονική.
  • Στατική & Αντισεισμική.
  • Θερμομόνωσης.
  • Πυροπροστασίας.
  • Μηχανολογικών - Υδραυλικών - Ηλεκτρολογικών Εγκαταστάσεων. (Η μελέτη Μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων απαιτείται για ακίνητο άνω των 3.000 τ.μ. και η μελέτη των υδραυλικών και αποχετεύσεων απαιτείται για ακίνητο πάνω από 2 ορόφους και 1.500τ.μ.)
     

2. Οικοδομική Άδεια. Βασική προυπόθεση για να αρχίσει η κατασκευή, είναι η έκδοση της οικοδομικής αδείας. Αυτή εκδίδεται από την Πολεοδομία και ισχύει για 4 χρόνια. Για της έκδοση της υποβάλλονται στην αρμόδια Πολεοδομία τα εξής:

  • Αίτηση του ιδιοκτήτη.
  • Οι μελέτες της κατοικίας όπως αναφέρουμε παραπάνω αναλυτικά.
  • Παραστατικά της πληρωμής των Μηχανικών για τις μελέτες.
  • Προϋπολογισμός του Έργου.
  • Δηλώσεις ανάθεσης ή ανάληψης μελετών και επιβλέψεων.
  • Διάφορες εγκρίσεις κατά περίπτωση (Δήμος, Δασική υπηρεσία, Αρχαιολογική υπηρεσία, κ.λ.π.
  • Αποδείξεις πληρωμής εισφορών προς το Δημόσιο και τους Ασφαλιστικούς Οργανισμούς (ΙΚΑ κλπ.).
  • Για οικόπεδα άρτια χρειάζεται τίτλος κυριότητας και πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και για τα εκτός σχεδίου χρειάζεται επιπλέον έγκριση από το Δασαρχείο.
     

3. Κατασκευή. Για την κατασκευή της κατοικίας θα πρέπει έχετε τις παρακάτω επιλογές:

  • Να αναθέσετε την κατασκευή εξ΄ ολοκλήρου σε εργολάβο και να στην παραδώσει περατωμένη.
  • Να αναθέσετε την κατασκευή σε έναν ή περισσότερους εργολάβους για επί μέρους εργασίες (μπετόν, τοιχοποιία, σοβάτισμα, κ.λ.π.).
  • Να αγοράσει ο εργολάβος τα υλικά ή να περιλαμβάνονται στη τιμή της εργασίας.
  • Να έχει ο εργολάβος την επιστασία ή να την αναθέσετε σε Μηχανικό

Όποιος τρόπος και να επιλέξετε θα πρέπει να συνταχθεί ιδιωτικό συμφωνητικό που ονομάζεται συγγραφή υποχρεώσεων.
Σε αυτήν θα πρέπει να αναφέρονται τα εξής:

  • Να περιγράφονται αναλυτικά οι εργασίες και τα υλικά.
  • Να καθορίζεται με σαφήνεια η τιμή της εργασίας και ο τρόπος πληρωμής.
  • Να διευκρινίζεται εάν στις τιμές περιλαμβάνεται ή όχι ο ΦΠΑ. ο οποίος βαρύνει τον ιδιοκτήτη.
  • Να προσδιορίζεται ο χρόνος εκτέλεσης και παράδοσης της εργασίας.
  • Να ορίζεται ότι ο εργολάβος υποχρεούται να τηρήσει τα προβλεπόμενα από τον Νόμο μέτρα ασφαλείας, καθώς επίσης και να προβεί στις απαραίτητες δοκιμές ποιότητας των υλικών και ιδιαίτερα του σκυροδέματος, σύμφωνα με τις υποδείξεις του Μηχανικού.

Επίσης μην παραβλέψετε να κάνετε τα παρακάτω μόλις ξεκινήσουν οι εργασίες:

  • Να ενημερώσετε το τοπικό Αστυνομικό Τμήμα για την έναρξη των εργασιών προσκομίζοντας την σχετική Οικοδομική Άδεια.
  • Να πληρώσετε έγκαιρα τις ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ και να συμπληρώνετε τακτικά τις καταστάσεις που σας χορηγεί. Τυχόν καθυστερήσεις ή αμέλεια έχουν σοβαρές κυρώσεις.
  • Να ζητάτε τιμολόγια για όλες τις εργασίες και τα υλικά. Η προσκόμισή τους είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την σύνδεση της οικοδομής με την ΔΕΗ.

 

4. Επίβλεψη. Με την επίβλεψη εξασφαλίζεται η πιστή εφαρμογή της μελέτης και διασφαλίζεται η ποιότητα κατασκευής. Έχετε υπόψη σας ότι απαγορεύεται η οποιαδήποτε εκτέλεση έργου χωρίς επιβλέποντα μηχανικό. Αυτός παρακολουθεί το έργο και τηρεί τους κανόνες ασφαλείας στο εργοτάξιο.
 
5. Μέτρα ασφαλείας. Η Νομοθεσία επιβάλλει τη λήψη μέτρων ασφαλείας στο εργοτάξιο που αποσκοπούν στην προστασία των εργαζομένων από πτώση, ηλεκτροπληξία ή άλλο χτύπημα αλλά και στη προστασία της ζωής και της περιουσίας των περιοίκων και περαστικών από εκσκαφές, κατεδαφίσεις, πτώση αντικειμένων κ.λ.π. Τα μέτρα ασφαλείας στο εργοτάξιο υποδεικνύονται από τον επιβλέποντα μηχανικό, αλλά φέρει ευθύνη και ιδιοκτήτης. Ενδεικτικά αναφέρουμε τα παρακάτω:

  • Περίφραξη του εργοταξίου και πινακίδα απαγόρευσης εισόδου.
  • Εφαρμογή μέτρων ατομικής προστασίας των εργαζομένων όπως κράνη, μπότες, γάντια, ανάλογα με την εκτελούμενη εργασία.
  • Προστασία από πτώση με ζώνες ασφαλείας, κιγκλιδώματα, φράξιμο ανοιγμάτων και φρεατίων.
  • Εξουδετέρωση των κινδύνων από το ηλεκτρικό ρεύμα.
  • Ευστάθεια σκαλωσιάς, διαδρόμων εργασίας κ.λ.π.
  • Μέτρα προστασίας των γειτονικών κατοικιών όταν γίνονται εκσκαφές, κατεδαφίσεις κλπ.

 
6. Αντισεισμική προστασία. Λόγω της μεγάλης σεισμικότητας της Χώρας μας πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη κατά την μελέτη και την κατασκευή η προστασία από σεισμό. Η αντοχή του ακινήτου από σεισμό εξασφαλίζεται από την στατική και αντισεισμική μελέτη που συντάσσει ο Μηχανικός. Παράγοντες που επηρεάζουν την αντισεισμική προστασία του κτιρίου είναι οι εξής:

  • Η αντοχή του εδάφους Θεμελίωσης.
  • Η θεμελίωση.
  • Η συμμετρία του Κτιρίου.
  • Η ποιότητα των υλικών και ο τρόπος δόμησης.

Οι παράγοντες αυτοί λαμβάνονται υπόψη στο Νέο Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΝΕΑΚ) που ισχύει και πρέπει να εφαρμόζεται σχολαστικά. Επίσης θα πρέπει να ελέγχονται σχολαστικά τα υλικά κατασκευής, ιδιαίτερα το σκυρόδεμα και οι οπλισμοί (σίδερα).
 
7. Αποπεράτωση της Οικοδομής. Όταν τελειώσουν τα έργα τότε πρέπει να γίνει σύνδεση με τη ΔΕΗ και τα άλλα Δίκτυα, έτσι πρέπει ως ιδιοκτήτες να κάνετε τα εξής:

  • Να υποβάλλετε αίτηση στην Πολεοδομία για διενέργεια αυτοψίας.
  • Να προσκομίσετε τα παραστατικά πληρωμής των αμοιβών των επιβλεπόντων Μηχανικών (εφόσον δεν τα είχατε πληρώσει κατά την έκδοση αδείας).
  • Να υποβάλλετε υπεύθυνες δηλώσεις του μηχανικού και του ιδιοκτήτη ότι τηρήθηκαν οι μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
  • Να υποβάλλετε στην Εφορία αντίγραφα των τιμολογίων των εργολάβων και των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για να πάρετε σχετική βεβαίωση.

Εφόσον γίνουν όλα τα παραπάνω τότε μπορείτε να συνδεθείτε με όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΑΘ, Εταιρία Φυσικού Αερίου κλπ.).
 
8. Παραλαβή κατοικίας. Πριν να εγκατασταθείτε στην κατοικία σας, θα πρέπει να καταγράψετε τις τυχόν ατέλειες που διαπιστώνετε και να τις κοινοποιήσετε στον κατασκευαστή. Μόνο έτσι μπορείτε να διεκδικήσετε την επισκευή ή την αποκατάστασή τους.

Το κόστος κατασκευής μιας κατοικίας απαιτεί εξειδικευμένες Τεχνικές, ειδικές διαπραγματεύσεις και άλλες γνώσεις της αγοράς υλικών της αγοράς εργασίας και πολλά μυστικά.

Ενδεικτικά σας αναφέρουμε παρακάτω κατασκευή κατοικίας 130-150τ.μ. με κόστος κατασκευής 90.000 Ευρώ.
 

Ά Μελέτη & Έκδοση Οικοδομικής Αδείας

4%

3.600

Εκσκαφές & Χωματουργικά

2%

1.800

Σκελετός Οπλισμένου Σκυροδέματος

19%

17.100

Ά Μελέτη & Έκδοση Οικοδομικής Αδείας

4%

3.600

Τοιχοποιία

4%

3.600

Σοβάδες

6%

5.400

Μονώσεις

3%

2.700

Υαλοπίνακες

3%

2.700

Σιδηρουργικά

2%

1.800

Κουφώματα (Εξωτερικά-Εσωτερικά)

7%

6.300

Εργασίες Μαρμάρων

3%

2.700

Δάπεδα

8%

7.200

Ηλεκτρικές εγκαταστάσεις

5%

4.500

Είδη υγιεινής - πλακάκια - Βρύσες κλπ.

5%

4.500

Σύστημα Θέρμανσης

4%

3.600

Εγκαταστάσεις - Ύδρευσης - Αποχέτευσης - Αερίου

5%

4.500

Βαψίματα

7%

6.300

Έπιπλα Κουζίνας

5%

4.500

Διάφορες εργασίες (Τζάκι, πόμολα, κλπ.).

3%

2.700

Διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου

5%

4.500

 

100%

90.000

Οι μόνιμες θέσεις στάθμευσης, στους χώρους της πολυκατοικίας είναι πλέον υποχρεωτικές από το Νόμο.

Πριν εκδοθεί η άδεια κατασκευής της πολυκατοικίας από την Πολεοδομία, θα πρέπει ο Μηχανικός να καταθέσει διάγραμμα με συμβολαιογραφική πράξη που να προσδιορίζονται οι θέσεις πάρκινγκ. Ο αριθμός αυτών των θέσεων πρέπει να είναι ανάλογος με την κάλυψη της οικοδομής.

Οι θέσεις πάρκινγκ μπορούν να βρίσκονται είτε στην πυλωτή, είτε στο υπόγειο, είτε στην ταράτσα, είτε σε όροφο είτε στον ακάλυπτο και χωρίζονται σε ανοιχτές και σε κλειστές θέσεις με επαρκή χώρο τουλάχιστον 12τ.μ. εύκολη πρόσβαση και αρκετό ελεύθερο χώρο για ελιγμούς.

Ο ακάλυπτος χώρος, η ταράτσα και η πυλωτή αποτελούν κοινόχρηστο μέρος. Στους χώρους αυτούς καθορίζονται οι χώροι στάθμευσης είτε με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών η οποία καταχωρείται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, είτε με σύσταση ή τροποποίηση οροφοκτησίας με συμβολαιογραφική πράξη. Για κάθε τροποποίηση πρέπει να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες.

- Οι ανοιχτές θέσεις πάρκινγκ δεν αποτελούν χωριστή ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συμμετοχής στο κοινό οικόπεδο. Παραχωρούνται για αποκλειστική χρήση σε κάθε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας π.χ. διαμερίσματος και γίνεται με ειδική αναφορά στο συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματος και η θέση αυτή είναι απόλυτα συνδεδεμένη με το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Δεν μεταβιβάζεται, ούτε μισθώνεται σε τρίτο που δεν έχει ιδιοκτησία στο συγκεκριμένο ακίνητο. Η ανοιχτή θέση πάρκινγκ δεν μπορεί να κλειστεί χωρίς την σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών.

- Οι κλειστές θέσεις πάρκινγκ είτε προβλέπονται στην οικοδομική άδεια είτε δημιουργούνται αργότερα με αναθεώρηση της αδείας από την Πολεοδομία. Οι θέσεις αυτές δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι και αποτελούν οριζόντια ιδιοκτησία με συμμετοχή στο οικόπεδο. Μεταβιβάζονται σε κάθε ενδιαφερόμενο χωρίς περιορισμούς. Επίσης έχουν το δικαίωμα μίσθωσης της θέσης εκτός αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τέλος οι χώροι αυτοί επιβαρύνονται με κοινόχρηστες δαπάνες όπως και τα διαμερίσματα.

Το Εθνικό Κτηματολόγιο, είναι ένα σύστημα τεχνικών, νομικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της Ελληνικής Επικράτειας, οργανωμένο σε κτηματοκεντρική βάση σύμφωνα με τον Νόμο 2664/98.

Οι πληροφορίες αυτές αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στην δημοσιότητα των εγγεγραμμένων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών.

Ποιοι οι λόγοι για την επιβολή του Εθνικού Κτηματολογίου;
Οι λόγοι που επιβάλλουν την σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου στην χώρα μας θεωρούνται οι εξής:

  • Η διασφάλιση της δημόσιας πίστης στις συναλλαγές επί των ακινήτων.
  • Η ανάγκη καταγραφής και προστασίας της δημόσιας περιουσίας καθώς και ευαίσθητων τμημάτων της χώρας όπως τα δάση, οι αιγιαλοί οι βιότοποι κλπ. 
  • Η δυνατότητα χάραξης και εφαρμογής διαφόρων ειδών πολιτικής επί της γης (χωροταξικής, οικιστικής, αγροτικής, χρήσεων γης κλπ.).
  • Η δυνατότητα επιβολής διαφόρων φορολογιών επί της ακίνητης ιδιοκτησίας (φόρος ακίνητης περιουσίας, Τ.Α.Π. , έκτακτες εισφορές, ειδικά τέλη, κλπ.).

Ποια τα οφέλη από το Εθνικό Κτηματολόγιο;
Τα άμεσα οφέλη που εξασφαλίζονται για τον πολίτη είναι:

  • Οριστική και αμετάκλητη κατοχύρωση των τίτλων ιδιοκτησίας των πολιτών.
  • Διευκόλυνση και απλούστευση των μεταβιβάσεων της ακίνητης περιουσίας.
  • Μείωση στο ελάχιστο των εξόδων και του χρόνου που απαιτείται για κάθε μεταβίβαση.
  • Απαλλαγή των πολιτών από χρονοβόρες και δαπανηρές γραφειοκρατικές διαδικασίες.
  • Διασφάλιση της άμεσης και ασφαλούς διαδικασίας των απαλλοτριώσεων και των αποζημιώσεων.

Τα οφέλη που εξασφαλίζονται για την κοινωνία και το κράτος είναι:

  • Αμετάκλητη οριοθέτηση της δημόσιας και δημοτικής περιουσίας.
  • Αναβάθμιση του περιβάλλοντος με τον περιορισμό των πυρκαγιών, των καταπατήσεων και των αυθαιρεσιών.
  • Εφαρμογή σύγχρονης αγροτικής πολιτικής με έργα που θα κάνουν τις εκμεταλλεύσεις γης πιο αποδοτικές.
  • Εφαρμογή σύγχρονης οικιστικής πολιτικής που θα παρέχει πολεοδομημένη γη κατάλληλη για ανάπτυξη.
  • Αξιοποίηση και προστασία των δασών και των λοιπών φυσικών πόρων.
  • Αποκάλυψη δημόσιας περιουσίας αξίας τουλάχιστον τριών δισεκατομμυρίων Ευρώ.

Ποιο είναι το αντικείμενο του Εθνικού Κτηματολογίου;
Η χώρα μας έχει έκταση 131.950 τετραγωνικά χιλιόμετρα τα οποία κατανέμονται ως εξής:
Οικοδομημένες εκτάσεις    4.890 τ.χ.
Αγροτικές περιοχές    39.450 τ.χ.
Δασικός χώρος    82.070 τ.χ.
Λίμνες - ποτάμια    3.080 τ.χ.
Λοιπές εκτάσεις    2.460 τ.χ.
Ειδικότερα ο δασικός χώρος της Ελλάδος κατανέμεται ως εξής:
Δάση    29.510 τ.χ.
Βοσκότοποι    52.560 τ.χ.


Βασικές Έννοιες του Εθνικού Κτηματολογίου.

  • Γεωτεμάχιο. Είναι ένα συνεχόμενο τμήμα της επιφανείας του εδάφους μαζί με τα κτίσματα που υπάρχουν σ΄ αυτό.
  • Κτηματολογικά διαγράμματα. Είναι αυτά στα οποία απεικονίζεται η κτηματογραφημένη περιοχή που ανήκει στην αρμοδιότητα κάθε κτηματολογικού γραφείου, τα οποία θα τηρούνται και σε ψηφιακή μορφή.
  • Κτηματολογικοί πίνακες. Είναι τα αρχεία καταγραφής προσωρινών εμπράγματων δικαιωμάτων.
  • Κτηματολογικά βιβλία. Αποτελούνται από τα κτηματολογικά φύλλα έντυπα ή ηλεκτρονικά, στα οποία καταχωρούνται όλες οι προβλεπόμενες από τον νόμο κτηματολογικές εγγραφές, αρχικές ή μεταγενέστερες. Σε κάθε φύλλο κτηματολογικού βιβλίου, στο οποίο θα καταχωρούνται όλες οι εγγραφές που το αφορούν.
  • Κωδικός αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου. (Κ.Α.Ε.Κ.) Είναι ένας 12ψήφιος μοναδικός αριθμός για κάθε γεωτεμάχιο της χώρας, ο οποίος θα είναι 16ψήφιος αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία πολυκατοικίας. 

Τα δύο πρώτα ψηφία αντιστοιχούν στον Νομό, τα δύο επόμενα στο Δήμο ή Κοινότητα, τα επόμενα δύο στον τομέα του Δήμου, τα επόμενα δύο στο Οικοδομικό τετράγωνο και τα τρία επόμενα στον αριθμό του οικοπέδου (ή γεωτεμαχίου). 

Αν πρόκειται για οριζόντιο ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο ή κατάστημα) τότε προστίθενται τέσσερα ακόμη ψηφία.

Τα δύο πρώτα στον αύξοντα αριθμό του κτηρίου (πολυκατοικίας) και τα δύο τελευταία στον όροφο και τη θέση της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

  • Πρόσθετες πληροφορίες ακινήτου. Είναι εκείνες που προσδιορίζουν κάποιες πιθανόν έξτρα πληροφορίες όπως την χρήση του ή και την αξία του.


Με ποιο τρόπο μπορεί να γίνει έρευνα στο Εθνικό Κτηματολόγιο;
Σήμερα στην χώρα μας λειτουργούν υπό την εποπτεία του Υπουργείου Δικαιοσύνης 391 υποθηκοφυλακεία, από τα οποία τα 19 είναι έμμισθα, δηλαδή επανδρωμένα με μόνιμους δημόσιους υπαλλήλους (Αθήνα, Πειραιάς, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο κ.λ.π.) και 372 άμισθα. Τα γραφεία αυτά διευθύνονται από νομικούς 
(Υποθυκοφύλακες). Το σύνολο των υπαλλήλων που απασχολούνται είναι 250 περίπου μόνιμοι υπάλληλοι και 50 έκτακτοι στα έμμισθα που υπάγονται οργανικά στο Υπουργείο Δικαιοσύνης και 500 περίπου με σχέση αορίστου χρόνου στα άμισθα υποθηκοφυλακεία.

Το σύστημα των μεταγραφών που ισχύει σήμερα προβλέπει μεταγραφή στα υποθηκοφυλακεία κάθε πράξης με την οποία συνιστάται, αλλοιώνεται ή μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα., (π.χ. μεταβιβάσεις, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις).

Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει την μετατροπή των υπαρχόντων υποθυκοφυλακείων σε κτηματολογικά γραφεία με διατήρηση όλου του υπάρχοντος δυναμικού τους. Σήμερα απασχολείται το σύνολο σχεδόν των αγρονόμων ενώ με την πλήρη λειτουργία του θεσμού αναμένεται ότι θα απασχολούνται περίπου 10.000 εργαζόμενοι.
Όλα τα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου θα είναι καταχωρημένα σε αρχεία ηλεκτρονικών υπολογιστών. 

Η έρευνα ανεύρεσης του ιδιοκτήτη κάθε τεμαχίου γης, διαμερίσματος, επαγγελματικού χώρου κλπ. Θα μπορεί να γίνεται ως εξής:

  • Με τον κωδικό αριθμό κάθε ακινήτου (Κ.Α.Ε.Κ).
  • Με την διεύθυνση του κάθε ακινήτου.

Όταν θα ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και η διασύνδεση των αρχείων του θα είναι επίσης άμεσα εφικτή η ανεύρεση της ακίνητης περιουσίας οποιουδήποτε ιδιοκτήτη σε ολόκληρη την χώρα.

Το δίλημμα είναι γνωστό όταν έχεις ένα παλιό σπίτι για πώληση και θέλεις να αγοράσεις ένα καινούργιο. Τι πρέπει να κάνω πρώτα; Να αγοράσω ή να πουλήσω;
 
- Εξαρτάται τους λόγους που θέλετε να πουλήσετε το ακίνητο σας και την κατάσταση του.
- Αν οι τιμές των ακινήτων είναι ανοδικές ή σταθερές.
- Η περιοχή του ακινήτου.
- Η ζήτηση και προσφορά στην περιοχή.
 
Όλα τα παραπάνω επηρεάζουν την ταχύτητα αγοράς και πώλησης του ακινήτου σας.
Αν οι πωλήσεις ακινήτων βρίσκονται σε ύφεση θα ήταν καλό να αρχίσετε την διαδικασία πώλησης ακινήτου πριν την αγορά. Αν ή ζήτηση ακινήτων βρίσκεται σε έξαρση πρέπει να αρχίσετε την διαδικασία αγοράς ακινήτου πριν την πώληση.

Αρχικά πρέπει να προσδιορίσετε:
- Το ποσό που θα διαθέσετε για την αγορά του ακινήτου σας.
- Τις ανάγκες της οικογένειας σας για το μέγεθος της κατοικίας (π.χ δύο,τρία ή τέσσερα δωμάτια).
- Τα μεταφορικά μέσα που διαθέτει η οικογένειά σας για τις μετακινήσεις σε εργασία και σχολεία,(αυτό είναι και ένα βασικό κριτήριο για την επιλογή της διαμονής σε προάστιο της πόλης), ή (σε κεντρική περιοχή που το παρκάρισμα είναι πρόβλημα, αλλά διαθέτει καλύτερες συγκοινωνίες,περισσότερες ανέσεις, καταστήματα, κέντρα αναψυχής κλπ.).
- Αν υπάρχουν καλά σχολεία στην περιοχή, πάρκα και γενικότερα οι απαραίτητες συνθήκες για μια άνετη ζωή.

  1. Προοπτικές υπεραξίας του ακινήτου.
    - Επειδή δεν είναι κάθε ακίνητο πραγματική ευκαιρία έτσι ώστε να κερδίσετε από υπεραξίες, θα πρέπει να ενημερωθείτε από τους συμβούλους ακινήτων των κτηματομεσιτικών γραφείων για την προοπτική σχεδιασμού ανάπλασης της περιοχής, που σας ενδιαφέρει. Εάν δεν έχουν προγραμματιστεί τέτοια έργα, πιθανόν να μειωθεί η αξία μεταπώλησης ακινήτου, έχοντας σαν αποτέλεσμα την απώλεια σημαντικών κεφαλαίων.
     
  2. Έρευνα αγοράς για τον προσδιορισμό της πραγματικής τιμής.
    - Κάντε έρευνα τιμών ακινήτων στην περιοχή που σας ενδιαφέρει, μια και υπάρχουν αρκετοί ιδιοκτήτες που έχουν υπερεκτιμήσει τα ακίνητά τους και ζητούν ποσά μεγαλύτερα της πραγματικής του αξίας.
     
  3. Έλεγχος τίτλων και πληροφορίες για το ακίνητο.
    - Αναθέστε σε δικηγόρο τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου που έχετε επιλέξει για αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων. Είναι ίσως ένα από τα σημαντικότερα στάδια αγοράς ακινήτου.
    - Μετά τον έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο θα μάθετε εάν το ακίνητο είναι καθαρό ή εάν έχει βάρη από τρίτους (π.χ. Τράπεζες,δικαστικές αποφάσεις κ.λ.π.) Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι υπό κατασκευή θα πρέπει να ελέγξετε το οικόπεδο για τυχόν βάρη.
    - Ο έλεγχος στη πολεοδομία θα σας γνωρίσει εάν το ακίνητο είναι αυθαίρετο.
    - Εάν σας ενδιαφέρει να αγοράσετε οικόπεδο, τότε θα πρέπει να ζητήσετε τον έλεγχο της Αρχαιολογικής υπηρεσίας, μήπως και βρίσκεται σε ζώνη με αρχαιολογικά ευρήματα και στην περίπτωση αυτή εμπλακείτε σε χρονοβόρες διαδικασίες, αφού πρώτα θα σας έχουν σταματήσει τις εργασίες κατασκευής του ακινήτου σας.
     
  4. Εάν πρόκειται για παλαιό ακίνητο, πρέπει οπωσδήποτε:
    - Να προσέξετε το έτος κατασκευής
    - Να το εξετάσει μηχανικός ώστε να σας συμβουλέψει σε τεχνικά θέματα και να εντοπίσει τυχόν κακοτεχνίες.
     
  5. Εάν πρόκειται για καινούργιο ακίνητο, πρέπει οπωσδήποτε:
    - Να διαλέξετε την περιοχή που σας ενδιαφέρει, αφού η αγορά σας αυτή θα είναι εκτός από επένδυση, το μέλλον για την οικογένειά σας.
    - Εάν η πρόθεση σας είναι να το αγοράσετε από εργολάβο, καλό είναι να σας συστήσουμε τον κατάλληλο για τις απαιτήσεις σας. Απαραίτητη προϋπόθεση για την σωστή επιλογή είναι να ζητήσετε από τον κατασκευαστή την συγγραφή των υποχρεώσεων και την κάτοψη του ακινήτου .
    - Να φροντίσετε για την έγκυρη έκδοση του δανείου σας (εάν η αγορά βασίζεται σε δάνειο) για την αποφυγή ποινικών ρητρών από τον πωλητή
     
  6. Αγορά οικοπέδου εκτός σχεδίου
    - Για την αγορά οικοπέδου εκτός σχεδίου θα πρέπει να γνωρίζετε το όριο των στρεμμάτων που απαιτείται για την ανοικοδόμηση στην περιοχή που επιλέξατε.
     Γενικότερα τα όρια που απαιτούνται είναι τα τέσσερα στρέμματα με δυνατότητα οικοδόμησης 200τ.μ. και από εκεί και πέρα για κάθε ένα στρέμμα 20τ.μ. Σε ειδικότερες περιπτώσεις το όριο μπορεί να μειωθεί στα δύο ή να αυξηθεί στα οκτώ.
    - Επίσης θα πρέπει να γνωρίζετε εάν έχετε την δυνατότητα να χωρίσετε ένα κομμάτι π.χ. δέκα στρεμμάτων σε μικρότερα κομμάτια π.χ. δύο των πέντε στρεμμάτων, αφού η Πολεοδομία σε τέτοιες περιπτώσεις απαιτεί το να υπάρχει δρόμος μεταξύ των οικοπέδων.
     
  7. Προκαταβολή ακινήτου
    - Τέλος εφόσον έχετε επιλέξει το ακίνητο που θα αγοράσετε, πρέπει να δώσετε μία προκαταβολή ως δέσμευση, για να σταματήσει ο κτηματομεσίτης να το διαπραγματεύεται με άλλους.
    - Όταν πρόκειται για έργο υποκατασκευή θα πρέπει να γνωρίζετε ότι εάν έχει τελειώσει ο σκελετός τότε ο κατασκευαστής έχει ξοδέψει περίπου το 35% του προϋπολογισμού, εάν έχει τελειώσει η τοιχοποιία τότε έχει ξοδέψει το 40%, εάν έχει τελειώσει τις υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις τότε έχει ξοδέψει το 45% του και τέλος εάν έχει τελειώσει τα επιχρίσματα, τότε έχει ξοδέψει το 50% του προϋπολογισμού του έργου.
    - Θα πρέπει βεβαίως να γνωρίζετε ότι καμία προκαταβολή με απλή απόδειξη δεν δεσμεύει κανέναν από τους δύο(αγοραστή-πωλητή).
    - Δέσμευση γίνεται μόνο με συμβολαιογραφική πράξη.

Σε κάθε επίσκεψη σας, πρέπει να παρατηρείτε και να σημειώνετε τα παρακάτω, για να μπορέσετε να κάνετε αργότερα τις συγκρίσεις σας:

  • Σε τι κατάσταση βρίσκεται εξωτερικά και εσωτερικά το διαμέρισμα . (Οι τοίχοι, τα παραθυρόφυλλα, η σκεπή κ.λ.π.). Καταγράψτε την κατάσταση τους αναλυτικά.
  • Εάν έχουν γίνει επιδιορθώσεις και σε ποια σημεία. (Να ζητηθούν αποδείξεις).
  • Προβλήματα υγρασίας, ηχομόνωσης και αν αντιμετωπίστηκαν, πώς;
  • Ακριβή ανάλυση το τι περιλαμβάνει η αγορά του ακινήτου. (π.χ. αποθήκη, parking). - Την άνεση των χώρων και κατά πόσο πληρεί τις ανάγκες της οικογένειας σας.
  • Εάν τα μπαλκόνια είναι μεγάλα και την θέα που απολαμβάνετε από αυτά.
  • Την απόσταση του ακινήτου από τα άλλα ακίνητα και το φάρδος του δρόμου που βρίσκεται.
  • Εάν είναι γωνιακό ή βρίσκεται μπροστά σε πάρκο ή σε άλλους διαμορφωμένους χώρους.
  • Εάν υπάρχει μόνωση της ταράτσας ή κεραμοσκεπή εφόσον είναι διαμέρισμα τελευταίου ορόφου.
  • Την διαμόρφωση των κοινοχρήστων χώρων και τους χώρους διασκέδασης των παιδιών.

Τα έξοδα για την αγοραπωλησία του ακινήτου σας, είναι:

Αμοιβή δικηγόρου: Η ελάχιστη προβλεπόμενη αμοιβή στον κώδικα περί δικηγόρων είναι η ακόλουθη: 1% μέχρι 45.000 € και 0,5% για το υπερβάλλον. Επιπλέον 14,67 Ευρώ για αγορά ενσήμων.Η αμοιβή καταβάλλεται αυθημερών κατά την υπογραφή του συμβολαίου και αποδίδεται στο δικηγορικό σύλλογο.Για αγοραπωλησία ακινήτου με αντικειμενική αξία ή οποιαδήποτε αναγραφόμενη αξία πάνω της αντικειμενικής για λόγους δανεισμού. Π.χ. για ακίνητο 100.000 Ευρώ θα πληρώσετε (450 + 275 + 14,67) Συνολικά 739,67 Ευρώ.Επιπλέον των ανωτέρω θα πληρώσετε για έξοδα ελέγχου των τίτλων και έξοδα μετεγγραφής στο υποθηκοφυλακείο.

Αμοιβή συμβολαιογράφου: (Αγοραστής) Για την αγορά ακινήτου θα πληρώσετε επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο σας.

Αμοιβή 1% για ποσά έως 120.000 €.

Αμοιβή 0,7% για ποσά από 120.000 έως 380.000 €

Αμοιβή 0,65% για ποσά από 380.000 έως 2.000.000 €

Πλέον ΦΠΑ 24%.

Στην ανωτέρω αμοιβή δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος επικυρωμένων αντιγράφων συμβολαίων το οποίο είναι περίπου ανά φύλλο.

Το πρώτο αντίγραφο το κρατάτε εσείς, το δεύτερο είναι για την μετεγγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο και το τρίτο για την εφορία. Το αντίγραφο για την εφορία δεν απαιτείται να είναι επικυρωμένο. Σε περίπτωση δανείου απαιτείται ένα ακόμη επικυρωμένο αντίγραφο για την τράπεζα. 

Κτηματολόγιο: (Αγοραστής) Για την μεταγραφή του ακινήτου στο κτηματολόγιο, θα πληρώσετε 0,775% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο σας

Αμοιβή κτηματομεσίτη: Για αγορά ή πώληση του ακινήτου σας θα πληρώσετε περίπου 2% επί της τελικής συμφωνημένης τιμής. Η πληρωμή του κτηματομεσίτη γίνεται με την υπογραφή οριστικού συμβολαίου ή με την υπογραφή του προσυμφώνου.

Προσοχή: Συνεργαστείτε μόνο με τα νόμιμα κτηματομεσιτικά γραφεία που ελέγχονται από το Επαγγελματικό Επιμελητήριο και τον σύλλογο κτηματομεσιτών Θεσσαλονίκης για αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων. Μην υπογράφετε περισσότερες από μία εντολές για το ίδιο ακίνητο. 

Οι υπεύθυνοι κτηματομεσίτες, μπορούν να σας εκπλήξουν ευχάριστα με την παρουσίασης τους και τις ικανότητες διαπραγμάτευσης, μια και είναι οι καλύτεροι γνώστες της αγοράς ακινήτων. Εάν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας, αναθέστε το στο γραφείο μας και θα το προβάλλουμε με τον σωστότερο τρόπο, επιδιώκοντας το καλύτερο αποτέλεσμα για σας. Εάν επιθυμείτε να αγοράσετε κάποιο ακίνητο, πείτε μας τι ψάχνετε και θα το βρούμε για λογαριασμό σας.

  • Είναι υποχρεωμένος να υποβάλει δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και να καταβάλει τον φόρο που ενδεχομένως προκύπτει. Υποβάλλεται από κοινού με τον πωλητή και πρέπει να είναι υπογεγραμμένη και από τους δύο.
  • Ο αγοραστής δικαιούται να απαλλαγεί από τον φόρο μεταβίβασης εν μέρει ή εξ ολοκλήρου, εφόσον ικανοποιεί τις αντίστοιχες προϋποθέσεις. 
  • Εάν διαφωνείτε με το ύψος του φόρου μεταβίβασης, μπορείτε να προσφύγετε στα Φορολογικά Δικαστήρια εντός 20 ημερών από την υποβολή της δήλωσης. 
  • Η δήλωση υποβάλλεται από τον αγοραστή ή εκπρόσωπό του στο τμήμα Κεφαλαίου της ΔOY που υπάγεται το ακίνητο. 
  • Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής πρέπει να έχουν ΑΦΜ 
  • Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται πριν την υπογραφή του συμβολαίου. 

Από 01/01/2003 καταργήθηκε η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για δεύτερη φορά, αλλά παρέχεται η δυνατότητα νέας απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιάς, γονικής παροχής και αγοράς για όσες φορές το επιθυμεί ο φορολογούμενος εφόσον δεν έχει ακίνητο που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και καταβληθεί ο φόρος της προηγούμενης απαλλαγής από οποιαδήποτε αιτία.

ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ Α’ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ                                      ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ

Άγαμος                                 200.000                                                   50.000

Έγγαμος                               250.000                                                 100.000

Α’ Παιδί                                   25.000                                                   10.000

Β’ Παιδί                                   25.000                                                   10.000

Γ’ Παιδί & πάνω                      30.000 (Για κάθε παιδί)                          15.000 (Για κάθε παιδί)

Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ. εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.

• Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

• Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.

• Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον:

Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και

• Ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.

  1. Τα δικαιολογητικά που αφορούν τον αγοραστή περιλαμβάνουν:
    • Εάν δεν είναι δικαιούχος απαλλαγής φόρου πρώτης κατοικίας και πληρώνει φόρο:
      • Φωτοτυπία ταυτότητας
      • Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος
    • Εάν είναι δικαιούχος απαλλαγής φόρου πρώτης κατοικίας:
      • Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης
      • Φωτοτυπία ταυτότητας
      • Ε1 τελευταίων 5 ετών.
      • Ε9 από το 2005 και φωτοαντίγραφα συμβολαίων για τα ακίνητα που αναφέρονται μέσα.

Δικαιολογητικά για απλό Δάνειο:

  1. Για την προέγκριση του Δανείου.
    • Αίτηση χορήγησης Στεγαστικού Δανείου.
    • Φωτοτυπία Ταυτότητας ή Διαβατηρίου.
    • Φωτοτυπία τριών (3) τελευταίων αποδείξεων μισθοδοσίας (μισθωτοί).
    • Φωτοτυπία εκκαθαριστικών σημειωμάτων φόρου τριών (3) τελευταίων ετών.
    • Τρείς τελευταίοι δημοσιευμένοι ισολογισμοί ή αναλυτικά στοιχεία φορολογίας (έντυπα Ε3) για τα (3) τελευταία έτη.(Μόνο για ελεύθερους επαγγελματίες/επιχειρηματίες).
       
  2. Για την έγκριση του Δανείου.
    • Τελευταίος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.(Εάν πρόκειται για διαμέρισμα χρειάζεται επιπλέον σύσταση οριζοντίου & καθέτου ιδιοκτησίας, κανονισμό πολυκατοικίας).
    • Πιστοποιητικό μετεγγραφής του ακινήτου.
    • Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από την μερίδα του μεταβιβάσαντος.
    • Πιστοποιητικό βαρών, κατασχέσεων, μη εκποιήσεως και μη διεκδικήσεως από το Υποθηκοφυλακείο
    • Τυχόν αναφερόμενα στους τίτλους ιδιοκτησίας πληρεξούσια.
    • Κτηματολογικό απόσπασμα(εφόσον η περιοχή του ακινήτου έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο).
    • Τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου & διάγραμμα κάλυψης
    • Κάτοψη του προσφερομένου για εξασφάλιση ακινήτου.
    • Προϋπολογισμός έργων σε ειδικό έντυπο(σε περίπτωση ανέγερσης, αποπεράτωσης κ.λ.π.).
    • Φωτοαντίγραφο άδειας οικοδομής από το πολεοδομικό γραφείο.
       
  3. Για την εκταμίευση του Δανείου.
    • Πιστοποιητικό εγγραφής προσημείωσης από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο.
    • Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.
       

Δικαιολογητικά για επιδοτούμενο Δάνειο:

  • Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.
  • Αντίγραφο της δήλωσης φόρου εισοδήματος ή θεωρημένο από την Εφορία αντίγραφο του εντύπου Ε9, απ΄ όπου φαίνεται αν δηλώνονται ακίνητα.
  • Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/86 ότι πρόκειται για πρώτη κατοικία και ότι δεν έχει χορηγηθεί επιδοτούμενο δάνειο από άλλο φορέα.
  • Φύλλο αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτου (μόνο σε περίπτωση ανέγερσης).
  • Πιστοποιητικό σπουδών από αναγνωρισμένες σχολές του εσωτερικού ή του εξωτερικού(αν υπάρχει σπουδάζον ενήλικο τέκνο).
  • Βεβαίωση αναπηρίας(αν υπάρχει ανάπηρο πάνω από 67% ενήλικο τέκνο.
  • Διαζευκτήριο και δικαστική απόφαση επιμέλειας των ανηλίκων τέκνων (αν υπάρχει χωρισμός γονέων).
  • Πιστοποιητικό θανάτου (αν υπάρχει χηρεία).

Εάν σκέπτεστε να προχωρήσετε σε μια τέτοια αγορά, θα πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί.

Ο αγοραστής ενός οικοπέδου εξ αδιαιρέτου αποβλέπει συνήθως στο να συμμετέχει από κοινού με τους άλλους συνιδιοκτήτες στην ανοικοδόμηση του οικοπέδου και στο να αποκτήσει χωριστή κυριότητα σε ορισμένα από τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν. Για την απόκτηση της χωριστής κυριότητας θα πρέπει να συσταθεί οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία με συμβολαιογραφική πράξη.Θα πρέπει πρώτα να γίνει κατανοητή η σημασία των παρακάτω όρων:

  • Οικόπεδο. Είναι το τμήμα γης που βρίσκεται είτε μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πόλης ,κωμόπολης, χωριού, είτε μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένου σχέδιο.
  • Εξ' αδιαιρέτου. Σημαίνει ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του καθενός καθορίζονται από το ποσοστό συνιδιοκτησίας που έχει στο ακίνητο.
  • Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο. Για να ανεγερθεί ακίνητο σε ένα οικόπεδο, πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν. 1577/85.
  • Οριζόντια ιδιοκτησία. Με τον όρο αυτό εννοούμε τον καθορισμό σε ξεχωριστές κυριότητες για τον κάθε συνιδιοκτήτη, όταν φυσικά πρόκειται για ακίνητο που αποτελείται συνήθως πλέον του ενός ορόφου, είτε επί του οικοπέδου, είτε επί του συνόλου των ακινήτων, είτε επί του σε έναν ή σε περισσοτέρους ορόφους και που εξυπηρετούν μια χρήση (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ.) και επιπλέον καθορίζεται ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη των ακινήτων.
  • Κάθετη ιδιοκτησία. Με τον όρο αυτό εννοούμε την εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία σε ένα οικόπεδο, με δικαίωμα ανέγερσης περισσότερων ακινήτων σε αυτό, είτε σε επαφή είτε σε απόσταση μεταξύ τους. Κάθε συνιδιοκτήτης αποκτά αποκλειστική ιδιοκτησία είτε σε ένα από αυτά τα ακίνητα είτε και σε μέρος αυτών, ενώ αποκτά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του τμήματος του οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθεί το ακίνητο της αποκλειστικής κυριότητας του.

 
Πριν προχωρήσετε σε αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου ή οικοπέδου με ημιτελές κτίσμα, θα πρέπει να προσέξετε.

  • Ότι υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
  • Ότι απομένει ποσοστό κάλυψης και ποσοστό δόμησης και για την δική σας ιδιοκτησία.
  • Ότι δεν έχουν τροποποιηθεί οι όροι δόμησης, με μείωση του συντελεστή δόμησης, με μείωση του επιτρεπόμενου ύψους, με μείωση του ποσοστού κάλυψης κλπ.

Εφόσον πληρούνται και οι τρεις αυτές προϋποθέσεις, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην αγορά οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
 

Όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο, θα πρέπει να έχετε υπόψη τα εξής:

  • Ότι μπορεί να συσταθεί Οριζόντια ιδιοκτησία, εφόσον το αγροτεμάχιο αυτό έχει όρους δόμησης.
  • Ότι δεν υπάρχει η δυνατότητα σύστασης Καθέτου ιδιοκτησίας, η οποία καταργήθηκε με τον Ν.2052/92.
  • Ότι υπάρχουν προβλήματα όταν το αγροτεμάχιο δεν προέρχεται από νόμιμη κατάτμηση.
  • Ότι εάν το αγροτεμάχιο αποτελεί μέρος μεγάλης κτηματικής περιουσίας του πωλητή στην ίδια περιοχή, θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο οφειλής σε χρήμα ή σε γη. Σε ακραίες περιπτώσεις είναι ενδεχόμενο να μην κτίζεται το αγροτεμάχιο αυτό.
  • Ότι πρέπει να γίνει έλεγχος στο Δασαρχείο μη τυχόν αποτελεί μέρος δασικής έκτασης και στην Αρχαιολογική Υπηρεσία.

Στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια επιβάλλεται να γίνεται έλεγχος, αφενός των όρων δόμησης και αφετέρου της νομιμότητας των τίτλων.

Ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα είναι η εξάντληση του επιτρεπόμενου ποσοστού δόμησης από τους άλλους συνιδιοκτήτες. Η κατάσταση αυτή δημιουργεί ακόμη περισσότερες αυθαιρεσίες, στις οποίες καταφεύγει αναγκαστικά πλέον εκείνος από τους συνιδιοκτήτες, ο οποίος έμεινε χωρίς περιθώρια δόμησης. Διαφορετικά δεν θα κτίσει καθόλου.

Σε ελέγχους της Πολεοδομίας ανά την Ελλάδα, ο μεγαλύτερος αριθμός αυθαίρετων κτισμάτων και προσθηκών, έχει διαπιστωθεί σε κτίσματα που ανεγέρθηκαν σε οικόπεδα εκτός σχεδίου, με συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου.


Γνωρίζοντας όλα τα παραπάνω θα πρέπει λοιπόν να κάνετε τους ανάλογους ελέγχους όπως ενδεικτικά σας αναφέρουμε παρακάτω:

  • Θα αναζητήσετε την αρχική πράξη σύστασης, στην οποία θα πρέπει να είναι προσαρτημένο το τοπογραφικό διάγραμμα.
  • Θα ελέγξετε στην πράξη σύστασης να αναφέρονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τόσο των ιδιοκτητών που έχουν κτίσει όσο και εκείνων που δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει να κτίζουν.
  • Θα ελέγξετε στην κάθετη ιδιοκτησία να αποτυπώνονται καθαρά στο διάγραμμα κάλυψης του οικοπέδου, τα δύο ή περισσότερα τμήματα του όλου οικοπέδου, με το νοητό όριο που χωρίζει το καθένα από τα άλλα και πόσο είναι το ποσοστό κάλυψης για το σύνολο του οικοπέδου και για το κάθε κομμάτι ξεχωριστά, καθώς επίσης και ο συντελεστής δόμησης του συνόλου και του κάθε τμήματος ξεχωριστά.
  • Θα πρέπει να ερευνηθεί αν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο από τον Δήμο ή αν είναι προσημειωμένο στο Υποθηκοφυλακείο ή αν υπάρχει πρόβλημα με αρχαιολογικά ευρήματα σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν κάθε φορά.

Για την κατασκευή καινούργιας κατοικίας απαιτείται σε κάθε στάδιο να παρθούν κρίσιμες αποφάσεις και να γίνουν σωστές επιλογές προκειμένου να εξασφαλισθεί η καλύτερη ποιότητα κατασκευής. Τα στάδια κατασκευής είναι τα εξής:
 

1. Μελέτες. Για να επιτευχθεί η καλύτερη δυνατή κατασκευή πρέπει πρώτα απ΄ όλα να γίνουν οι κατάλληλες μελέτες από μηχανικό σύμφωνα με τις ανάγκες και τις επιθυμίες σας σχετικά με τη λειτουργικότητα, την αισθητική, το μέγεθος κ.λ.π. Οι μελέτες συντάσσονται έτσι ώστε να είναι σύμφωνες με τις πολεοδομικές διατάξεις και τους όρους δόμησης που ισχύουν για την περιοχή, καθώς και με τους ισχύοντες γενικούς κανονισμούς, όπως ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (Γ.Ο.Κ.), ο Νέος Αντισεισμικός Κανονισμός Οπλισμένου Σκυροδέματος (ΝΕΚΟΣ), ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, ο Κανονισμός Πυρασφάλειας κ.λ.π. Οι μελέτες που απαιτούνται να γίνουν είναι οι εξής:

  • Τοπογραφική.
  • Αρχιτεκτονική.
  • Στατική & Αντισεισμική.
  • Θερμομόνωσης.
  • Πυροπροστασίας.
  • Μηχανολογικών - Υδραυλικών - Ηλεκτρολογικών Εγκαταστάσεων. (Η μελέτη Μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων απαιτείται για ακίνητο άνω των 3.000 τ.μ. και η μελέτη των υδραυλικών και αποχετεύσεων απαιτείται για ακίνητο πάνω από 2 ορόφους και 1.500τ.μ.)
     

2. Οικοδομική Άδεια. Βασική προυπόθεση για να αρχίσει η κατασκευή, είναι η έκδοση της οικοδομικής αδείας. Αυτή εκδίδεται από την Πολεοδομία και ισχύει για 4 χρόνια. Για της έκδοση της υποβάλλονται στην αρμόδια Πολεοδομία τα εξής:

  • Αίτηση του ιδιοκτήτη.
  • Οι μελέτες της κατοικίας όπως αναφέρουμε παραπάνω αναλυτικά.
  • Παραστατικά της πληρωμής των Μηχανικών για τις μελέτες.
  • Προϋπολογισμός του Έργου.
  • Δηλώσεις ανάθεσης ή ανάληψης μελετών και επιβλέψεων.
  • Διάφορες εγκρίσεις κατά περίπτωση (Δήμος, Δασική υπηρεσία, Αρχαιολογική υπηρεσία, κ.λ.π.
  • Αποδείξεις πληρωμής εισφορών προς το Δημόσιο και τους Ασφαλιστικούς Οργανισμούς (ΙΚΑ κλπ.).
  • Για οικόπεδα άρτια χρειάζεται τίτλος κυριότητας και πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και για τα εκτός σχεδίου χρειάζεται επιπλέον έγκριση από το Δασαρχείο.
     

3. Κατασκευή. Για την κατασκευή της κατοικίας θα πρέπει έχετε τις παρακάτω επιλογές:

  • Να αναθέσετε την κατασκευή εξ΄ ολοκλήρου σε εργολάβο και να στην παραδώσει περατωμένη.
  • Να αναθέσετε την κατασκευή σε έναν ή περισσότερους εργολάβους για επί μέρους εργασίες (μπετόν, τοιχοποιία, σοβάτισμα, κ.λ.π.).
  • Να αγοράσει ο εργολάβος τα υλικά ή να περιλαμβάνονται στη τιμή της εργασίας.
  • Να έχει ο εργολάβος την επιστασία ή να την αναθέσετε σε Μηχανικό

Όποιος τρόπος και να επιλέξετε θα πρέπει να συνταχθεί ιδιωτικό συμφωνητικό που ονομάζεται συγγραφή υποχρεώσεων.
Σε αυτήν θα πρέπει να αναφέρονται τα εξής:

  • Να περιγράφονται αναλυτικά οι εργασίες και τα υλικά.
  • Να καθορίζεται με σαφήνεια η τιμή της εργασίας και ο τρόπος πληρωμής.
  • Να διευκρινίζεται εάν στις τιμές περιλαμβάνεται ή όχι ο ΦΠΑ. ο οποίος βαρύνει τον ιδιοκτήτη.
  • Να προσδιορίζεται ο χρόνος εκτέλεσης και παράδοσης της εργασίας.
  • Να ορίζεται ότι ο εργολάβος υποχρεούται να τηρήσει τα προβλεπόμενα από τον Νόμο μέτρα ασφαλείας, καθώς επίσης και να προβεί στις απαραίτητες δοκιμές ποιότητας των υλικών και ιδιαίτερα του σκυροδέματος, σύμφωνα με τις υποδείξεις του Μηχανικού.

Επίσης μην παραβλέψετε να κάνετε τα παρακάτω μόλις ξεκινήσουν οι εργασίες:

  • Να ενημερώσετε το τοπικό Αστυνομικό Τμήμα για την έναρξη των εργασιών προσκομίζοντας την σχετική Οικοδομική Άδεια.
  • Να πληρώσετε έγκαιρα τις ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ και να συμπληρώνετε τακτικά τις καταστάσεις που σας χορηγεί. Τυχόν καθυστερήσεις ή αμέλεια έχουν σοβαρές κυρώσεις.
  • Να ζητάτε τιμολόγια για όλες τις εργασίες και τα υλικά. Η προσκόμισή τους είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την σύνδεση της οικοδομής με την ΔΕΗ.

 

4. Επίβλεψη. Με την επίβλεψη εξασφαλίζεται η πιστή εφαρμογή της μελέτης και διασφαλίζεται η ποιότητα κατασκευής. Έχετε υπόψη σας ότι απαγορεύεται η οποιαδήποτε εκτέλεση έργου χωρίς επιβλέποντα μηχανικό. Αυτός παρακολουθεί το έργο και τηρεί τους κανόνες ασφαλείας στο εργοτάξιο.
 
5. Μέτρα ασφαλείας. Η Νομοθεσία επιβάλλει τη λήψη μέτρων ασφαλείας στο εργοτάξιο που αποσκοπούν στην προστασία των εργαζομένων από πτώση, ηλεκτροπληξία ή άλλο χτύπημα αλλά και στη προστασία της ζωής και της περιουσίας των περιοίκων και περαστικών από εκσκαφές, κατεδαφίσεις, πτώση αντικειμένων κ.λ.π. Τα μέτρα ασφαλείας στο εργοτάξιο υποδεικνύονται από τον επιβλέποντα μηχανικό, αλλά φέρει ευθύνη και ιδιοκτήτης. Ενδεικτικά αναφέρουμε τα παρακάτω:

  • Περίφραξη του εργοταξίου και πινακίδα απαγόρευσης εισόδου.
  • Εφαρμογή μέτρων ατομικής προστασίας των εργαζομένων όπως κράνη, μπότες, γάντια, ανάλογα με την εκτελούμενη εργασία.
  • Προστασία από πτώση με ζώνες ασφαλείας, κιγκλιδώματα, φράξιμο ανοιγμάτων και φρεατίων.
  • Εξουδετέρωση των κινδύνων από το ηλεκτρικό ρεύμα.
  • Ευστάθεια σκαλωσιάς, διαδρόμων εργασίας κ.λ.π.
  • Μέτρα προστασίας των γειτονικών κατοικιών όταν γίνονται εκσκαφές, κατεδαφίσεις κλπ.

 
6. Αντισεισμική προστασία. Λόγω της μεγάλης σεισμικότητας της Χώρας μας πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη κατά την μελέτη και την κατασκευή η προστασία από σεισμό. Η αντοχή του ακινήτου από σεισμό εξασφαλίζεται από την στατική και αντισεισμική μελέτη που συντάσσει ο Μηχανικός. Παράγοντες που επηρεάζουν την αντισεισμική προστασία του κτιρίου είναι οι εξής:

  • Η αντοχή του εδάφους Θεμελίωσης.
  • Η θεμελίωση.
  • Η συμμετρία του Κτιρίου.
  • Η ποιότητα των υλικών και ο τρόπος δόμησης.

Οι παράγοντες αυτοί λαμβάνονται υπόψη στο Νέο Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΝΕΑΚ) που ισχύει και πρέπει να εφαρμόζεται σχολαστικά. Επίσης θα πρέπει να ελέγχονται σχολαστικά τα υλικά κατασκευής, ιδιαίτερα το σκυρόδεμα και οι οπλισμοί (σίδερα).
 
7. Αποπεράτωση της Οικοδομής. Όταν τελειώσουν τα έργα τότε πρέπει να γίνει σύνδεση με τη ΔΕΗ και τα άλλα Δίκτυα, έτσι πρέπει ως ιδιοκτήτες να κάνετε τα εξής:

  • Να υποβάλλετε αίτηση στην Πολεοδομία για διενέργεια αυτοψίας.
  • Να προσκομίσετε τα παραστατικά πληρωμής των αμοιβών των επιβλεπόντων Μηχανικών (εφόσον δεν τα είχατε πληρώσει κατά την έκδοση αδείας).
  • Να υποβάλλετε υπεύθυνες δηλώσεις του μηχανικού και του ιδιοκτήτη ότι τηρήθηκαν οι μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
  • Να υποβάλλετε στην Εφορία αντίγραφα των τιμολογίων των εργολάβων και των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για να πάρετε σχετική βεβαίωση.

Εφόσον γίνουν όλα τα παραπάνω τότε μπορείτε να συνδεθείτε με όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΑΘ, Εταιρία Φυσικού Αερίου κλπ.).
 
8. Παραλαβή κατοικίας. Πριν να εγκατασταθείτε στην κατοικία σας, θα πρέπει να καταγράψετε τις τυχόν ατέλειες που διαπιστώνετε και να τις κοινοποιήσετε στον κατασκευαστή. Μόνο έτσι μπορείτε να διεκδικήσετε την επισκευή ή την αποκατάστασή τους.

Το κόστος κατασκευής μιας κατοικίας απαιτεί εξειδικευμένες Τεχνικές, ειδικές διαπραγματεύσεις και άλλες γνώσεις της αγοράς υλικών της αγοράς εργασίας και πολλά μυστικά.

Ενδεικτικά σας αναφέρουμε παρακάτω κατασκευή κατοικίας 130-150τ.μ. με κόστος κατασκευής 90.000 Ευρώ.
 

Ά Μελέτη & Έκδοση Οικοδομικής Αδείας

4%

3.600

Εκσκαφές & Χωματουργικά

2%

1.800

Σκελετός Οπλισμένου Σκυροδέματος

19%

17.100

Ά Μελέτη & Έκδοση Οικοδομικής Αδείας

4%

3.600

Τοιχοποιία

4%

3.600

Σοβάδες

6%

5.400

Μονώσεις

3%

2.700

Υαλοπίνακες

3%

2.700

Σιδηρουργικά

2%

1.800

Κουφώματα (Εξωτερικά-Εσωτερικά)

7%

6.300

Εργασίες Μαρμάρων

3%

2.700

Δάπεδα

8%

7.200

Ηλεκτρικές εγκαταστάσεις

5%

4.500

Είδη υγιεινής - πλακάκια - Βρύσες κλπ.

5%

4.500

Σύστημα Θέρμανσης

4%

3.600

Εγκαταστάσεις - Ύδρευσης - Αποχέτευσης - Αερίου

5%

4.500

Βαψίματα

7%

6.300

Έπιπλα Κουζίνας

5%

4.500

Διάφορες εργασίες (Τζάκι, πόμολα, κλπ.).

3%

2.700

Διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου

5%

4.500

 

100%

90.000

Οι μόνιμες θέσεις στάθμευσης, στους χώρους της πολυκατοικίας είναι πλέον υποχρεωτικές από το Νόμο.

Πριν εκδοθεί η άδεια κατασκευής της πολυκατοικίας από την Πολεοδομία, θα πρέπει ο Μηχανικός να καταθέσει διάγραμμα με συμβολαιογραφική πράξη που να προσδιορίζονται οι θέσεις πάρκινγκ. Ο αριθμός αυτών των θέσεων πρέπει να είναι ανάλογος με την κάλυψη της οικοδομής.

Οι θέσεις πάρκινγκ μπορούν να βρίσκονται είτε στην πυλωτή, είτε στο υπόγειο, είτε στην ταράτσα, είτε σε όροφο είτε στον ακάλυπτο και χωρίζονται σε ανοιχτές και σε κλειστές θέσεις με επαρκή χώρο τουλάχιστον 12τ.μ. εύκολη πρόσβαση και αρκετό ελεύθερο χώρο για ελιγμούς.

Ο ακάλυπτος χώρος, η ταράτσα και η πυλωτή αποτελούν κοινόχρηστο μέρος. Στους χώρους αυτούς καθορίζονται οι χώροι στάθμευσης είτε με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών η οποία καταχωρείται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, είτε με σύσταση ή τροποποίηση οροφοκτησίας με συμβολαιογραφική πράξη. Για κάθε τροποποίηση πρέπει να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες.

- Οι ανοιχτές θέσεις πάρκινγκ δεν αποτελούν χωριστή ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συμμετοχής στο κοινό οικόπεδο. Παραχωρούνται για αποκλειστική χρήση σε κάθε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας π.χ. διαμερίσματος και γίνεται με ειδική αναφορά στο συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματος και η θέση αυτή είναι απόλυτα συνδεδεμένη με το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Δεν μεταβιβάζεται, ούτε μισθώνεται σε τρίτο που δεν έχει ιδιοκτησία στο συγκεκριμένο ακίνητο. Η ανοιχτή θέση πάρκινγκ δεν μπορεί να κλειστεί χωρίς την σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών.

- Οι κλειστές θέσεις πάρκινγκ είτε προβλέπονται στην οικοδομική άδεια είτε δημιουργούνται αργότερα με αναθεώρηση της αδείας από την Πολεοδομία. Οι θέσεις αυτές δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι και αποτελούν οριζόντια ιδιοκτησία με συμμετοχή στο οικόπεδο. Μεταβιβάζονται σε κάθε ενδιαφερόμενο χωρίς περιορισμούς. Επίσης έχουν το δικαίωμα μίσθωσης της θέσης εκτός αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τέλος οι χώροι αυτοί επιβαρύνονται με κοινόχρηστες δαπάνες όπως και τα διαμερίσματα.

Το Εθνικό Κτηματολόγιο, είναι ένα σύστημα τεχνικών, νομικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της Ελληνικής Επικράτειας, οργανωμένο σε κτηματοκεντρική βάση σύμφωνα με τον Νόμο 2664/98.

Οι πληροφορίες αυτές αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στην δημοσιότητα των εγγεγραμμένων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών.

Ποιοι οι λόγοι για την επιβολή του Εθνικού Κτηματολογίου;
Οι λόγοι που επιβάλλουν την σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου στην χώρα μας θεωρούνται οι εξής:

  • Η διασφάλιση της δημόσιας πίστης στις συναλλαγές επί των ακινήτων.
  • Η ανάγκη καταγραφής και προστασίας της δημόσιας περιουσίας καθώς και ευαίσθητων τμημάτων της χώρας όπως τα δάση, οι αιγιαλοί οι βιότοποι κλπ. 
  • Η δυνατότητα χάραξης και εφαρμογής διαφόρων ειδών πολιτικής επί της γης (χωροταξικής, οικιστικής, αγροτικής, χρήσεων γης κλπ.).
  • Η δυνατότητα επιβολής διαφόρων φορολογιών επί της ακίνητης ιδιοκτησίας (φόρος ακίνητης περιουσίας, Τ.Α.Π. , έκτακτες εισφορές, ειδικά τέλη, κλπ.).

Ποια τα οφέλη από το Εθνικό Κτηματολόγιο;
Τα άμεσα οφέλη που εξασφαλίζονται για τον πολίτη είναι:

  • Οριστική και αμετάκλητη κατοχύρωση των τίτλων ιδιοκτησίας των πολιτών.
  • Διευκόλυνση και απλούστευση των μεταβιβάσεων της ακίνητης περιουσίας.
  • Μείωση στο ελάχιστο των εξόδων και του χρόνου που απαιτείται για κάθε μεταβίβαση.
  • Απαλλαγή των πολιτών από χρονοβόρες και δαπανηρές γραφειοκρατικές διαδικασίες.
  • Διασφάλιση της άμεσης και ασφαλούς διαδικασίας των απαλλοτριώσεων και των αποζημιώσεων.

Τα οφέλη που εξασφαλίζονται για την κοινωνία και το κράτος είναι:

  • Αμετάκλητη οριοθέτηση της δημόσιας και δημοτικής περιουσίας.
  • Αναβάθμιση του περιβάλλοντος με τον περιορισμό των πυρκαγιών, των καταπατήσεων και των αυθαιρεσιών.
  • Εφαρμογή σύγχρονης αγροτικής πολιτικής με έργα που θα κάνουν τις εκμεταλλεύσεις γης πιο αποδοτικές.
  • Εφαρμογή σύγχρονης οικιστικής πολιτικής που θα παρέχει πολεοδομημένη γη κατάλληλη για ανάπτυξη.
  • Αξιοποίηση και προστασία των δασών και των λοιπών φυσικών πόρων.
  • Αποκάλυψη δημόσιας περιουσίας αξίας τουλάχιστον τριών δισεκατομμυρίων Ευρώ.

Ποιο είναι το αντικείμενο του Εθνικού Κτηματολογίου;
Η χώρα μας έχει έκταση 131.950 τετραγωνικά χιλιόμετρα τα οποία κατανέμονται ως εξής:
Οικοδομημένες εκτάσεις    4.890 τ.χ.
Αγροτικές περιοχές    39.450 τ.χ.
Δασικός χώρος    82.070 τ.χ.
Λίμνες - ποτάμια    3.080 τ.χ.
Λοιπές εκτάσεις    2.460 τ.χ.
Ειδικότερα ο δασικός χώρος της Ελλάδος κατανέμεται ως εξής:
Δάση    29.510 τ.χ.
Βοσκότοποι    52.560 τ.χ.


Βασικές Έννοιες του Εθνικού Κτηματολογίου.

  • Γεωτεμάχιο. Είναι ένα συνεχόμενο τμήμα της επιφανείας του εδάφους μαζί με τα κτίσματα που υπάρχουν σ΄ αυτό.
  • Κτηματολογικά διαγράμματα. Είναι αυτά στα οποία απεικονίζεται η κτηματογραφημένη περιοχή που ανήκει στην αρμοδιότητα κάθε κτηματολογικού γραφείου, τα οποία θα τηρούνται και σε ψηφιακή μορφή.
  • Κτηματολογικοί πίνακες. Είναι τα αρχεία καταγραφής προσωρινών εμπράγματων δικαιωμάτων.
  • Κτηματολογικά βιβλία. Αποτελούνται από τα κτηματολογικά φύλλα έντυπα ή ηλεκτρονικά, στα οποία καταχωρούνται όλες οι προβλεπόμενες από τον νόμο κτηματολογικές εγγραφές, αρχικές ή μεταγενέστερες. Σε κάθε φύλλο κτηματολογικού βιβλίου, στο οποίο θα καταχωρούνται όλες οι εγγραφές που το αφορούν.
  • Κωδικός αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου. (Κ.Α.Ε.Κ.) Είναι ένας 12ψήφιος μοναδικός αριθμός για κάθε γεωτεμάχιο της χώρας, ο οποίος θα είναι 16ψήφιος αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία πολυκατοικίας. 

Τα δύο πρώτα ψηφία αντιστοιχούν στον Νομό, τα δύο επόμενα στο Δήμο ή Κοινότητα, τα επόμενα δύο στον τομέα του Δήμου, τα επόμενα δύο στο Οικοδομικό τετράγωνο και τα τρία επόμενα στον αριθμό του οικοπέδου (ή γεωτεμαχίου). 

Αν πρόκειται για οριζόντιο ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο ή κατάστημα) τότε προστίθενται τέσσερα ακόμη ψηφία.

Τα δύο πρώτα στον αύξοντα αριθμό του κτηρίου (πολυκατοικίας) και τα δύο τελευταία στον όροφο και τη θέση της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

  • Πρόσθετες πληροφορίες ακινήτου. Είναι εκείνες που προσδιορίζουν κάποιες πιθανόν έξτρα πληροφορίες όπως την χρήση του ή και την αξία του.


Με ποιο τρόπο μπορεί να γίνει έρευνα στο Εθνικό Κτηματολόγιο;
Σήμερα στην χώρα μας λειτουργούν υπό την εποπτεία του Υπουργείου Δικαιοσύνης 391 υποθηκοφυλακεία, από τα οποία τα 19 είναι έμμισθα, δηλαδή επανδρωμένα με μόνιμους δημόσιους υπαλλήλους (Αθήνα, Πειραιάς, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο κ.λ.π.) και 372 άμισθα. Τα γραφεία αυτά διευθύνονται από νομικούς 
(Υποθυκοφύλακες). Το σύνολο των υπαλλήλων που απασχολούνται είναι 250 περίπου μόνιμοι υπάλληλοι και 50 έκτακτοι στα έμμισθα που υπάγονται οργανικά στο Υπουργείο Δικαιοσύνης και 500 περίπου με σχέση αορίστου χρόνου στα άμισθα υποθηκοφυλακεία.

Το σύστημα των μεταγραφών που ισχύει σήμερα προβλέπει μεταγραφή στα υποθηκοφυλακεία κάθε πράξης με την οποία συνιστάται, αλλοιώνεται ή μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα., (π.χ. μεταβιβάσεις, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις).

Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει την μετατροπή των υπαρχόντων υποθυκοφυλακείων σε κτηματολογικά γραφεία με διατήρηση όλου του υπάρχοντος δυναμικού τους. Σήμερα απασχολείται το σύνολο σχεδόν των αγρονόμων ενώ με την πλήρη λειτουργία του θεσμού αναμένεται ότι θα απασχολούνται περίπου 10.000 εργαζόμενοι.
Όλα τα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου θα είναι καταχωρημένα σε αρχεία ηλεκτρονικών υπολογιστών. 

Η έρευνα ανεύρεσης του ιδιοκτήτη κάθε τεμαχίου γης, διαμερίσματος, επαγγελματικού χώρου κλπ. Θα μπορεί να γίνεται ως εξής:

  • Με τον κωδικό αριθμό κάθε ακινήτου (Κ.Α.Ε.Κ).
  • Με την διεύθυνση του κάθε ακινήτου.

Όταν θα ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και η διασύνδεση των αρχείων του θα είναι επίσης άμεσα εφικτή η ανεύρεση της ακίνητης περιουσίας οποιουδήποτε ιδιοκτήτη σε ολόκληρη την χώρα.

Σε κάθε επίσκεψη σας, πρέπει να παρατηρείτε και να σημειώνετε τα παρακάτω, για να μπορέσετε να κάνετε αργότερα τις συγκρίσεις σας:

  • Σε τι κατάσταση βρίσκεται εξωτερικά και εσωτερικά το διαμέρισμα . (Οι τοίχοι, τα παραθυρόφυλλα, η σκεπή κ.λ.π.). Καταγράψτε την κατάσταση τους αναλυτικά.
  • Εάν έχουν γίνει επιδιορθώσεις και σε ποια σημεία. (Να ζητηθούν αποδείξεις).
  • Προβλήματα υγρασίας, ηχομόνωσης και αν αντιμετωπίστηκαν, πώς;
  • Ακριβή ανάλυση το τι περιλαμβάνει η αγορά του ακινήτου. (π.χ. αποθήκη, parking). - Την άνεση των χώρων και κατά πόσο πληρεί τις ανάγκες της οικογένειας σας.
  • Εάν τα μπαλκόνια είναι μεγάλα και την θέα που απολαμβάνετε από αυτά.
  • Την απόσταση του ακινήτου από τα άλλα ακίνητα και το φάρδος του δρόμου που βρίσκεται.
  • Εάν είναι γωνιακό ή βρίσκεται μπροστά σε πάρκο ή σε άλλους διαμορφωμένους χώρους.
  • Εάν υπάρχει μόνωση της ταράτσας ή κεραμοσκεπή εφόσον είναι διαμέρισμα τελευταίου ορόφου.
  • Την διαμόρφωση των κοινοχρήστων χώρων και τους χώρους διασκέδασης των παιδιών.